أيمن عبد الحميد : اجمالى تمويلات التعمير للتمويل العقارى الأولى 1.350 مليار جنيه بنهاية الربع الأول .. ونستهدف الوصول لـ 5 مليارات جنيه بنهاية 2026

مبادرة الشراكة بين الدولة والمطورين من القطاع الخاص لتنفيذ وحدات سكنية ستساهم فى تنشيط السوق

نسبة التعثر لدى شركة التعمير للتمويل العقارى الأولى نحو 0.3%

القطاع العقارى يحتاج لوجود جهة منظمة بين العميل والمطور والممول تتولى وضع الضوابط والتشريعات اللازمة له والاشتراطات

أتوقع زيادة الطلب على العقارات من الدول الخليجية والعربية .. واستمرار الطلب على العقارات بالساحل الشمالى

أكد ايمن عبد الحميد العضو المنتدب ونائب رئيس شركة التعمير للتمويل العقارى ” الأولى ” أن اجمالى تمويلات الشركة بلغت 1.350 مليار جنيه بنهاية الربع الأول ، وسجلت الارباح 135 مليون جنيه ، واشار إلى أنه من المستهدف ان يصل إجمالى التمويلات 5 مليار جنيه ، و 470 مليون جنيه ارباح .
واوضح ان من 25 لـ 30 % للافراد من التمويلات الممنوحة ضمن منتج الإجارة ، والباقى محافظ لشركات .
واشار فى حواره لجريدة العالم اليوم أن الشركة لديها تسهيلات متاحة من البنوك بنحو 3 مليارات جنيه ، وجارى تحت الدراسة الحصول على تمويلات بنحو 2 مليار جنيه بعد استخدام المتاح حالياً ، وقد تتجه الشركة إجراء عمليات توريق بنهاية العام .
وبلغ رأسمال الشركة المدفوع 1.504 مليار جنيه ، حيث تم زيادة رأس المال بمقدار 770 مليون جنيه فى عام 2025، وبلغت حقوق الملكية نحو 2.200 مليار جنيه ، ولدى الشركة أذرع تابعة شركة تأجير تمويلى وشركة تمويل عقارى .
وكشف أيمن عبد الحميد عن أن السوق العقارى يمر بركود واضح فى حجم المبيعات العقارية ، والمبيعات أقل من العامين الماضيين ، وقد تكون المبيعات تحت الإنشاء اكثر، ولكن بوجه عام هناك حالة من الركود وتفسيره ان الاسعار مبالغ فيها جداً ، والقدرة الشرائية تراجعت ، وكذلك الظروف والازمة الاقتصادية بوجه عام وتداعيات الحرب وحالة الضبابية .
واضاف ان هذا الركود بسبب ظروف الحرب الراهنة الامريكية الايرانية ، وقد تهدا فى الفترة المقبلة مع التوصل لاتفاق بشأن الهدنة .
وتوقع استمرار الطلب على الساحل الشمالى ولن يتوقف الطلب عليه ، وأكد زيادة الاستثمارات الخليجية بالعقارات من الدول العربية خلال الفترة المقبلة .
وأضاف أن أسعار العقارات كانت محملة بثلاثة أعباء غير حقيقية تسببت فى حالة الركود وهى ارتفاع مبالغ فيه للتحوط ضد احتمالات ارتفاع سعر الدولار ، وارتفاع اسعار الخامات ، واسعار الفائدة ، والثلاثة حدث به انخفاض ، ولو المطور لديه مشروعات على مراحل وتم البيع فى اول مرحلة وفقا للسعر المرتفع ، ومع إنخفاض الأسعار لم يكن المطور قادراً على تخفيض الاسعار وبدأت تظهر الوحدات باسعار مناسبة على أجال طويلة بدلاً من 10 سنوات يصبح على أجال 12 سنة لتخفيض الاسعار .
أوضح أيمن عبد الحميد أن الدولة تنتج وحدات فى قطاعات معينة لمحدودى الدخل ومتوسطى الدخل ، وتقوم بتقديم مشروعات بالمشاركة مع المطورين العقاريين ، وهو الأمر الذى يساهم فى توفير عبء كبيرعلى المطور، لان سعر الارض اصبح مرتفع لو افترضنا ان سعر المتر 10 الأف جنيه يقوم المطور بشراء 420 ألف متر نجد أن الرقم سيكون كبير جداً ، وبالتالى تم توفير عبء كبير عن المطور العقارى خاصة ان المطور ليس مستثمر ولايرغب فى إنفاق الأموال فى الاستثمار بقدر ما يرغب فى البيع والحصول على العائد ، وتمثل الارض 35% من التكلفة الاستثمارية للمشروع ، وهذه الشراكات مطبقة مع مجموعة طلعت مصطفى مثل مشروعات فى الرحاب ومدينتى ، ويقوم المطور العقارى بإنشاء المشروع والتسويق ويحصل الطرفين على نسبة من الارباح .
ورداً على سؤال حول مبادرة الشراكة لتنفيذ وحدات سكنية بالشراكة مع المطورين العقاريين من القطاع الخاص والدولة ، ضمن المبادرة الرئاسية “سكن لكل المصريين”، والتى تشمل 23 قطعة بـ 8 مدن يتم لطرحها للعملاء من محدودى ومتوسطى الدخل وسعر الوحدة 1.250 مليون جنيه بدون اسانسير ، و1.450 مليون جنيه بالاسانسير، أكد أيمن عبد الحميد أن هذه الشراكة جيدة جداً ولكنها ستلقى إقبالا أكبر من المطورين من الشريحة المتوسطة ، وليس المشروعات الكبرى لأنه من الصعوبة وقتها ان يبيع متميز واقل أو متوسط ومحدود لبراند او علامة تجارية متميزة ، وأوضح انها ستساهم فى تحقيق رواجاً كبيراً بالسوق .
وأضاف عبد الحميد ان 90% من أعمال الشركة بالمجتمعات العمرانية الجديدة لأن مشكلاتها اقل ولأن الشركة يشترط لمنح التمويل ان تكون الوحدة مسجلة ،وهو أمر يتطلب إجراءات طويلة لو أن الوحدة بوسط البلد وضواحيها ، ولكن فى المجتمعات العمرانية الجديدة تكون الوحدة بالفعل مسجلة ، وتقدم شركة التعمير للتمويل العقارى” الأولى ” منتج الإجارة حيث يتم شراء العقار بأسم العميل ويتم تأجيره بالوعد بالبيع بنهاية المدة ، وتقوم الشركة بدفع الجزء الخاص بها خلال فترة التمويل ويقوم العميل بالسداد لحين إنتهاء المدة وتنتهى بالتمليك .
واضاف ان هناك منتج أخر وهو ايضاً إجارة فى حالة أن يكون هناك الشقة أو العمارة او مكتب العميل تبيعه للشركة ويتم تأجيره للعميل مرة أخرى وتسدد قيمته على اقساط مع الوعد بالبيع بنهاية المدة وتنتهى بتملك الوحدة .
المنتج الثالث بيع المحفظة بحيث أن يقوم ببيع الباقى من الشيكات المستحقة على العملاء، ويتم حصول المطور على التمويلات بقيمة المبالغ الباقية من إجمالى الشيكات بعد خصم ما سدده العملاء ، ويظل الشيك بأسم المطور ولكن يتم تظهير الشيكات لصالح شركة الأولى ، ويتم التعامل مع العميل مباشرة فقط فى حالة السداد المعجل ووفقاً لشروط التعاقد بينه وبين شركة التطوير العقارى .
وأكد أيمن عبد الحميد أن نسبة التعثر لدى شركة التعمير للتمويل العقارى الأولى نحو 0.3% ، مشيراً إلى أن ابرز التحديات التى تواجه قطاع التمويل العقارى ، هو عدم وجود بيانات إحصائية عن سوق التمويل العقارى ، وهو الامر الذى تم عرضه على الدكتور اسلام عزام رئيس هيئة الرقابة المالية عند إجتماعه بشركات التمويل العقارى ، وطالبنا بوجد بيانات دقيقة تعكس وترصد أداء السوق وبالفعل وعد بتحقيق هذا المطلب .
وأشار أيمن عبد الحميد إلى ان التمويلات التى تمنحها الشركة للوحدات التجارية والإدارية تمثل نسبة تترواح بين 30% إلى 35% من إجمالى التمويلات ، وتلتزم الشركة بالمعايير والضوابط التى تشترط أن التمويل الممنوح للأفراد لايزيد عن 15% من إجمالى حقوق الملكية والتى تخطت 2 مليار جنيه ، والشركات لايزيد التمويل عن 30% من إجمالى حقوق الملكية والتى تخطت الـ 2 مليار جنيه ، لذلك الحد الأقصى لتمويل الفرد 300 مليون جنيه ، والحد الأقصى لتمويل الشركة 600 مليون جنيه ، ومدة التمويل تصل إلى 10 سنوات ، وسعر العائد مثل متوسط السوق ويمثل بنسبة تصل إلى 4.5% فوق سعر الكوريدور سعرى عائد الايداع والاقراض لدى البنك المركزى البالغ 20%، وأن يكون السعر نحو 24.5%.
وتوقع أيمن عبد الحميد تثبيت أسعار الفائدة خلال الفترة المقبلة ، وأكد أن البنوك صانعة السوق قامت بالفعل بطرح أوعية إدخارية بعوائد مرتفعة لمواجهة التضخم وامتصاص السيولة من السوق ، مشيراً إلى ان ترك سعر الدولار يتحرك وفقاً لقوى العرض والطلب ساهم فى ضبط أداء السوق وأدت لتباطوء وتيرة خروج الأموال الساخنة مع تداعيات الحرب الإمريكية – الأيرانية .
وأوضح أيمن عبد الحميد أن اكبر وابرز المعوقات التى تواجه المطور العقارى أنه يضطر للقبول ببيع الوحدات بالتقسيط حتى يتمكن من بيع الوحدات ،ويقبل بالحصول على مقدم بسيط من قيمة الوحدة 5% فقط وتقسيط باقى المبلغ ، ليقوم المطور فى هذه الحالة بدور البنوك ، وذلك لان البنك المركزى يحظر تمويل الوحدات بدون تشطيب ، فلابد ان تكون الوحدة مشطبة للحصول على التمويل العقارى ، مشيراً إلى أنه لايزال لدينا فجوة فى توفير الوحدات السكنية تترواح بين 250 إلى 350 الف وحدة ، ونجد أنه فى عام 2008 لم يكن المطور العقارى يمنح العميل مفتاح الوحدة السكنية إلا مع سداد قيمة الوحدة كاملة قبل الاستلام.
ويرى أيمن عبد الحميد أن القطاع العقارى يحتاج لوجود جهة منظمة لهذا القطاع بين العميل والمطور والممول يتولى تنظيم ووضع الضوابط والتشريعات اللازمة له والاشتراطات ، مشيراً إلا أنه لايمكن ان يكون قطاع حيوى مثل العقارات يمثل نسبة تترواح بين 20 لـ 25 % من الناتج المحلى للدولة لايوجد له مظلة تتولى تنظيمه .
وأضاف انه لابد من وضع تقييم للمطورين العقاريين الجادين فى التسليم والتنفيذ ، وأن يتوافر فى المشروعات نسبة التحميل المتعارف عليها عالمياً من 10 لـ 15% .
ويقترح أيمن عبد الحميد وجود سجل تملك الاجانب ، وهو عبارة عن مكتب فى كل منطقة من المدن الجديدة و يتولى سداد رسوم من الاجانب الراغبين فى الشراء للتأكد من ملكية المطور للعقار حتى يطمئن المشترى ، مع وضع نموذج موحد للعقود بموافقة هيئة الرقابة المالية والبرلمان سواء للبيع كاش او بالتقسيط ، ويكون فى العقد التزامات على الطرفين البائع والمشترى ، وحالياً ما يجعلنا لانقوم بتمويل تحت الانشاء عدم وجود الزام على المطور وطافة الالتزامات على العميل ، ومن شان هذه الخطوات ان تحقق تطوراً كبيراً ملف تصدير العقار.
واشار إلى انه كان فى السابق يتم تمويل تحت الإنشاء بالزام المطور بوضع جدول زمنى لكل مرحلة من مراحل تنفيذ المشروع وتسليم العميل ، وفى حالة التأخير يتم تحميل المطورتكلفة أسعار الفائدة والغرامات ، بمعنى ان يتم التنفيذ خلال 3سنوات ومنح فترة سماح 6 أشهر وفى حالة وجود التأخير بسبب المطور يتم تحميلة نسبة الغرامة ، ولكن تم إلغاء نظام التمويل تحت الإنشاء وفقاً لحظر البنك المركزى بسبب وجود حالات تكرار تمويل الوحدة أكثر من مرة .

ويرى أيمن عبد الحميد أن صناديق الاستثمارالعقارية جيدة ولكن بوجه عام فإن الصناديق تعمل فى قطاعات معينة وتصخ جزء من استثماراتها فى مجالات مختلفة .
وأضاف أن البديل الأوقع هو الملكية التشاركية لأنها محددة وتستثمر فى عقار معين او استثمار معين وعلى سبيل المثال ان يتشارك 6 افراد فى مكتب ، وكل فرد حصته 17 % من قيمة المكتب ، وبالتالى كل ماياتى عائد احصل على 17 % ، غير الصندوق ولذلك يلقى اقبال اكبر من الراغبين فى الاستثمار العقارى .