هانى جنينة : القيمة العادلة لسهم “بنيان” عند ٦.٦ جنيه/سهم، باستخدام التقييم العادل المتحفظ الذي حدده المستشار المالي المستقل

اكد هانى جنينة الخبير المالى ان شركة الاهلى فاروس سنستضيف إدارة شركة “بنيان” بصحبة عدد من المديرين ، لمناقشة آفاق الشركة على المديين القصير والمتوسط. استعدادًا لهذا الاجتماع، نشارك وجهات نظرنا حول ثلاث نقاط محورية رئيسية للنقاش.

أولاً – ستعمل “بنيان” على تشغيل ٣ أصول إضافية علاوة على الأصول الحالية البالغة ٧ أصول، وذلك من الربع الرابع ٢٠٢٥ حتى ٢٠٢٨. هذه الأصول الإضافية هي: “بارك ستريت ويست” (أواخر ٢٠٢٥)، و”جولدن جيت” (٢٠٢٦)، و”بارك ستريت إديشن” (٢٠٢٨). عند إضافة آخر هذه الأصول العشرة، ستصل المساحة الإجمالية القابلة للتأجير، بعد استبعاد حوالي ٧ آلاف متر مربع تحت استخدام موظفي الشركة، إلى ١٠٠.٤ ألف متر مربع.

ثانيًا – عند القيمة السوقية الحالية البالغة ٦.٥ مليار جنيه، تبلغ قيمة المنشأة/متر مربع حوالي ٧٩ ألف جنيه، وهو ما يعادل تقريبًا ثلث السعر النقدي الحالي الذي تتم به صفقات مساحات المكاتب في شرق القاهرة. احتسبنا قيمة المنشأة كمجموع القيمة السوقية بالإضافة إلى صافي الديون/الالتزامات البالغ ١.٥ مليار جنيه، ثم قسمنا الناتج على ١٠٠.٤ ألف متر مربع.

ثالثًا – نقدر القيمة العادلة لسهم “بنيان” عند ٦.٦ جنيه/سهم، باستخدام التقييم العادل المتحفظ الذي حدده المستشار المالي المستقل، كنقطة التي سنبدأ منها. على وجه التحديد، (1) نبدأ بقيمة إجمالية للأصول قدرها ١٧.٤ مليار جنيه اعتبارًا من نهاية يونيو ٢٠٢٥، (2) نخصم ١.٥ مليار جنيه كصافي ديون، (3) نخصم التزامات ضريبية مؤجلة بقيمة 2.7 مليار جنيه، (4) نخصم نسبة تقديرية قدرها ١٥٪ من المجموع المحسوب أعلاه لمراعاة التحديات القصيرة الأجل التي تواجه القطاع. بعد ذلك، يتم قسمة قيمة حقوق الملكية (١١.٢ مليار جنيه) على ١.٧٠٤ مليون سهم للوصول إلى قيمة عادلة قدرها ٦.٦ جنيه للسهم – أي ما يزيد بنحو ٨٠٪ عن سعر السوق الحالي.

يُعاقب سهم بنيان على أنه جزء من قطاع تعصف به ضعف الطلب وغياب توزيعات الأرباح النقدية على المدى القريب. بينما يدرك المستثمرون المحترفون تمامًا الفرق بين مساحات المكاتب والمساحات السكنية، فمن المرجح أن تساعد إدارة “بنيان” في إطلاق القيمة الكامنة للسهم من خلال مشاركة القصة وراء الأرقام مع مديري الصناديق المدعوين.