اسعار العقار و العرض و الطلب

من المعروف اقتصاديا و مثبت تاريخيا ان سعر اي سلعه او خدمه يتم تحديده من خلال العرض و الطلب علي تلك السلعه او الخدمه و يوضح الرسم البياني شكل منحني العرض و الطلب في الوضع المثالي كالتالي:

يوضح الرسم البياني انه كلما ارتفع سعر السلعه قل الطلب عليها و العكس صحيح كما يوضح الرسم ان سعر السلعه يتحدد عند نقطه التقاء خط العرض مع خط الطلب.

و مع الاخذ في الاعتبار ما تمر به البلاد من تحديات اقتصاديه ناتجه عن ظروف اقليميه و جيوسياسيه مما ادي الي تدهور سعر الصرف مقابل الدولار و الذي ادي بدوره الي موجات تضخميه متتاليه مما القي المزيد من الاعباء علي العائلات المصريه فمن الطبيعي ان ينخفض خط الطلب علي السلع و الخدمات خاصه و ان مستوي الدخول لا يتماشي ابدا مع زيادات الاسعار المتتاليه.

و علي جانب العرض و بالحديث عن اسعار العقارات في مصر نري ان خط العرض بدوره ارتفع نتيجه لارتفاع اسعار العقار بشكل غير مسبوق نتيجه لارتفاع سعر الدولار و ارتفاع اسعار مدخلات انتاج العقار من ارض الي حديد تسليح و اسمنت و خلافه ليصبح الشكل التالي هو الشكل المعبر عن وضع السوق العقاري الان.

و يتضح من الشكل السابق ان المعروض و ان كان فيه وفره فهو لا يقابل بطلب حقيقي نتيجه لعدم وجود قدره شرائيه بالاسعار السائده، و هنا تأتي الاجابه عن اسأله كثيره منها:

اين تتجه اسعار العقار في الفتره القادمه؟ و كيف يواجه المطور بطء البيع و قله الطلب؟

من الواضح لاي متابع للسوق العقاري ان بعض المطورين قرر الهرب للامام و طرح مشاريع ذات مستوي عالي جدا من الرفاهيه مخاطبا الفئه القادره علي الشراء بالاسعار الحاليه من خلال طرح Branded Apartments و هي شقق فندقيه تابعه و باسم سلاسل فندقيه شهيره تتميز بمستوي تشطيب خرافي و مرافق و خدمات تشعر المشتري و كانه مقيم في فندق خمس نجوم.

اما باقي المطورين قرروا الهروب للخلف ان جاز التعبير من خلال طرح اما فترات تقسيط اطول تصل لعشر سنوات بدون فوائد او من خلال طرح وحدات بمساحات اقل و استخدام اذكي للمساحات لتقليل المساحات المهدره و منهم من جمع بين الاثنين و كل ذلك في محاوله من جميع المطورين لدفع المبيعات اما من خلال مخاطبه الفئه الاعلي دخلا او من خلال دفع خط العرض الي اسفل حيث يعود و يتقاطع مع خط الطلب عند اسعار اقل و بالتالي عدد وحدات مباعه اكثر لتفادي التباطؤ الحاصل حاليا.

و لذلك لا اتوقع اي زياده في اسعار العقار في الفتره القادمه خاصه مع التضخم المستعر و المستمر و الذي يضع مزيد من الضغوط علي جانب الطلب خاصه في ظل الدخل الشهري للاسره و الذي لا يتحرك بنفس السرعه و علي جانب العرض ايضا لوجود وحدات عقاريه بوفره في السوق العقاري سواء ان كانت بيع اولي من الشركه او اعاده بيع من مشترين سابقين و وجود خصومات علي الدفع و طرح فترات تقسيط اطول و مساحات اقل.

و في النهايه…الشيء الوحيد الذي يدفع الي ارتفاع الاسعار في السوق العقاري هو تعويم جديد و موجه جديده من التضخم و ضبابيه المشهد مما يشعل الهلع و الخوف من فقدان المدخرات لقيمتها و بالتالي يؤدي الي موجه مبيعات قويه كسابقتها من موجات المبيعات التي صاحبت كل تعويم.