” العالم اليوم ” تنشر بنود مبادرة التمويل العقارى الجديدة بعائد 3% لمدة 30 عاماً

قبول تمويل أصحاب المهن الحرة مع ضرورة استخدام اسلوب التقييم الرقمى
السماح لأصحاب المعاشات الاستفادة من المبادرة بشرط سداد 40% مقدم من قيمة الوحدة
استثناء المصابين وأسر الشهداء من افراد الجيش والشرطة الأقارب حتى الدرجة الثانية من تطبيق شرط الحد الأقصى للدخل
فى حالة رغبة العميل بالسداد المعجل يقوم برد مبلغ الدعم فى سعر العائد منذ تاريخ المنح وحتى تاريخ البيع أو السداد المعجل

عرض الخطاب الصادر من البنك المركزى المصرى لرؤساء مجالس إدارات البنوك لشروط مبادرة التمويل العقارى بعائد 3% ولمدة 30 عاماً ، وتنفيذاً لتوجيهات الرئيس عبد الفتاح السيسي رئيس الجمهورية بإتاحة الفرصة للمواطنين من محدودي ومتوسطي الدخل للحصول على سكن ملائم بأسعار مدعمة وعلى فترات زمنية طويلة الاجل، أطلق البنك المركزي المصري مبادرة التمويل العقاري بتيسيرات تتضمن تخصيص مبلغ 100 مليار جنيه من خلال البنوك أو شركات التمويل العقاري لتمويل شراء الوحدات السكنية لمحدودي ومتوسطي الدخل بسعر عائد متناقص 3% لمدة تصل إلى 30 عاماً.
وأكد المركزى أنه فى ضوء مبادرات التمويل العقارى الصادرة عن البنك المركزى لمحدودى ومتوسطى الدخل بأسعار عائد مخفضة والتى نتج عنها توفير سكن ملائم لتلك الفئتين بالإضافة إلى المساهمة فى النهوض بالقطاع العقارى لما له من أهمية كبيرة فى دعم الاقتصاد ودفع عجلة الإنتاج ، مما ينعكس إيجابياً على الناتج القومى من خلال تشغيل العديد من الصناعات والقطاعات المختلفة مثل المقاولات والتشييد والبناء ، بالإضافة إلى المردود الإيجابى على الجانب الإجتماعى من خلال خلق فرص عمل بالمشروعات والصناعات المختلفة إلى جانب توفير سكن مناسب وفقاً لاحتياجات المواطنين .
وبهدف دعم المزيد من شرائح المجتمع من فئتى محدودى ومتوسطى الدخل للحصول على سكن ملائم وبأسعار عائد مخفضة ، فقد قرر مجلس ادارة البنك المركزى إصدار مبادرة للتمويل العقارى يتم بموجبها تخصيص مبلغ 100 مليار جنيه من خلال البنوك تستهدف فئة العملاء من محدودى ومتوسطى الدخل وفقاً لعدد من الشروط أولاً : يتم توفير التمويل العقارى اللازم للعملاء الذين تنطبق عليهم شروط المبادرة من خلال البنوك أو شركات التمويل العقارى بسعر عائد 3% ( يحسب على أساس متناقص ) لمدة حدها الاقصى 30سنة ، والسماح لشركات إعادة التمويل العقارى بالمشاركة فى المبادرة ، وذلك بإعادة تمويل محافظ شركات التمويل العقارى التى تنطبق عليها شروط المبادرة ، ويتم تعويض البنوك عن فارق سعر العائد على أساس سعر الأئتمان والخصم + 3 -3% ( تحسب على أساس متناقص ).
ولاتقل قيمة تعويض البنوك عن فارق سعر العائد عن 5% فى جميع الأحوال ، ولايجوز تغيير سعر العائد المطبق على العملاء بعد المنح وطوال مدة القرض ، وتنطبق هذه المبادرة على المستفيدين الحاليين من مبادرة التمويل العقارى لمتوسطى الدخل الصادرة فى ديسمبر 2019 بسعر عائد 8% ( يحسب على أساس متناقص ) فى حالة استيفائهم شروط المبادرة الجديدة محل هذا القرار ، وذلك من تاريخ العمل بها .
وتتنوع شروط فية الدخل ومقدمات الحجز حيث حددت المبادرة الحد الاقصى لصافى الدخل الشهرى لمحدودى الدخل الفرد الأعزب 4.5 اف جنيه ، والاسرة 6 ألاف جنيه ، والحد الاقصى لسعر الوحدة غير شامل وديعة الصيانة وفقاً لما يحدده صندوق الإسكان الإجتماعى ودعم التمويل العقارى ، وتبلغ الدفعة المقدمة المسددة من العميل كحد ادنى بنسبة 10% من أجمالى قيمة الوحدة .
ويبلغ الحد الأقصى لصافى الدخل لمتوسطى الدخل الفرد الأعزب 10 الاف جنيه ، وللاسرة 14 الف جنيه ، وفى حالة اذا كان الحد الأقصى لسعر الوحدة غير شاملة وديعة الصيانة أكثر من 1.1 تبلغ الدفعة المقدمة المسددة من العميل كحد ادنى 15% من إجمالى قيمة الوحدة ، وإذا كان الحد الأقصى لسعر الوحدة غير شاملة وديعة الصيانة أكثر من 1.1 مليون جنيه وحتى 1.4 مليون جنيه تبلغ الدفعة المقدمة المسددة من العميل كحد ادنى 20% من إجمالى قيمة الوحدة .
كما سمح البنك المركزى بقبول تمويل أصحاب المهن الحرة مع ضرورة استخدام اسلوب التقييم الرقمى بإعطاء درجات لعناصر التقييم على سبيل المثال لا الحصر : مستوى الدخل ومدى استقراره ، السمعة ، السن ، مع إمكانية الاستناد إلى بعض المعايير الإضافية مثل وجود نمط استهلاكى يمكن إثباته مع معرفة مدى انتظام العميل به من خلال ( فاتورة الكهرباء ، التليفون المحمول ، وخط التليفون الأرضى ، وأقساط سلع استهلاكية إن وجدت ) ، بالإضافة إلى عدد سنوات ممارسة المهن الحرة ، والاعباء الاجتماعية ( مثال : أعالة الابناء ، الاب ، والام .. ) ، كما سمح بإمكانية تطبيق القسط المتزايد طوال مدة التمويل .
شروط العملاء
حددت مبادرة التمويل العقارى الجديدة بعائد 3% عدد من الشروط للعملاء المستفيدين من المبادرة ابرزها ان يكون العميل مصرى الجنسية ، ويحق للعميل أو الاسرة ( شاملة الأولاد القصر ) الاستفادة من المبادرة لوحدة سكنية واحدة فقط وبشرط عدم استفادة العميل من مبادرات التمويل العقارى السابقة بغض النظر عن أية قروض عقارية حصل عليها العميل خارج إطار مبادرات التمويل العقارى .
ألا يتعدى عمر العميل سن المعاش ( المقرر بقانون التأمينات الاجتماعية والمعاشات الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2019 ) فى نهاية عمر القرض ، وبالنسبة لأصحاب المعاشات والمستفيدين من المعاشات – بغض النظر عن سن العميل – يمكنهم الاستفادة من المبادرة بشرط سداد 40% بحد أدنى من قيمة الوحدة كدفعة مقدمة ، وبحيث لايتعدى عمر العميل فى نهاية القرض 75 سنة ، مع تحويل المعاش إلى الجهة الممولة .
يتم استثناء المصابين وأسر الشهداء من افراد الجيش والشرطة ( الأقارب حتى الدرجة الثانية ) المتقدمين لحجز وحدات سكنية من تطبيق شرط الحد الأقصى للدخل ، وذلك بالنسبة للملفات الواردة من صندوق الإسكان الأجتماعى ودعم التمويل العقارى.
وبالنسبة للعملاء المستفيدين الحاليين من مبادرة التمويل العقارى لمتوسطى الدخل الصادرة فى ديسمبر 2019 وتعديلاتها والذين ينطبق عليهم شروط المبادرة الجديدة يمكن تعديل سعر العائد المطبق ليصبح 3% متناقص منذ تاريخ طلب العميل ، وكذا تعديل مدة القرض – وفقاً لرغبته – لتصل إلى 30 عاما بحد اقصى .
كما حددت شروط الوحدة محل التمويل أن تكون بغرض السكن الدائم وليست للإسكان السياحى أو الموسمى ، وأن تكون الوحدة كاملة التشطيب وجاهزة للسكن .
وتمثلت إجراءات وشروط التمويل : أن يغطى التعويض عن فارق سعر العائد عمولة اعلى رصيد مدين ، والعوائد والعمولات الاخرى ، ومصروفات التقييم والرهن أو أى مصروفات اخرى ( مثال التأمين والتسجيل ).على أن تطبق مصروفات الضرائب والدمغات وفقاً للقوانين السارية .
يشمل التمويل قيمة وديعة الصيانة وبحد اقصى نسبة 10% من سعر الوحدة ، ويتم تطبيق مصروفات إدارية بواقع 0.5% بالنسبة لمحدودى الدخل ، و1% بالنسبة لمتوسطى الدخل ، على أن يتم تقسيطها على فترة عمر القرض بنفس سعر عائد المبادرة .
مع الألتزام بضوابط منح الإئتمان الصادرة عن البنك المركزى المصرى ، وذلك مع مراعاة ما يلى كحد ادنى : إجراء استعلام عن العملاء من خلال الشركة المصرية للإستعلام الإئتمانى ، وإدارة تجميع مخاطر الإئتمان بالبنك المركزى للوقوف على سابقة التعاملات مع القطاع المصرفى ، بالإضافة إلى التأكيد على عدم تكرار حصول العميل على تمويل فى إطار مبادرات البنك المركزى للتمويل العقارى .
تقييم العملاء
وتوفير نظام لتقييم تحليل الجدارة الائتمانية للعملاء ، وذلك استناداً إلى مايأتى : المعايير الاسترشادية لتطوير نظم تقييم العملاء رقمياً ، والاجراءات الخاصة بقبول وتقييم العملاء .
والحصول على أى من الضمانات المنصوص عليها بالمادة ( 2 ) من اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2001 ، بما يتضمن مايلى : رهن عقارى من الدرجة الاولى او قيد الضمان بالإيداع أخذاً بعين الإعتبار قرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم (100) لسنة 2014.
التنازل عن التخصيص بصفة مؤقتة طوال فترة التمويل أخذاً بعين الإعتبار قرار وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية رقم (146) لسنة 2021.
وفى جميع الاحوال يجوز للممول قبول مايراه مناسباًمن الضمانات الاخرى بمراعاة الضوابط التى تضعها هيئة الرقابة المالية .
وتتلقى البنوك طلبات محدودى الدخل من خلال صندوق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقارى سواء كانت من ضمن الوحدات الخاصة بالصندوق او غيرها من الوحدات المستوفية للشروط .
يتم تسجيل بيانات العميل على النظام الإلكترونة الخاص بالمبادرة لإحكام الرقابة على شراء العميل وحدة سكنية واحدة فقط بحيث تتاح معلومة حصول العميل على موافقة ائتمانية طرف أحد البنوك أو إحدى شركات التمويل العقارى لكافة الأطراف لحظياً ، وعندها تمتنع باقى البنوك والشركات عن التعامل معه فى إطار المبادرة .
بالنسبة للأسرة يتم إدخال بيانات الارتباط بالزوج والزوجة ويتم تحديث ذلك بعد تقديم مستندات تثبت التغير فى الحالة الإجتماعية للعملاء من خلال البنك أو شركة التمويل العقارى .
لدى الإقرار بقيمة القرض لإدارة تجميع مخاطر الائتمان بالبنك المركزى والشركة المصرية للاستعلام الإئتمانى ، يتعين فصل عملاء المبادرة من خلال الأكواد المتاحة على النظام الإلكترونى.
ويتم استخدام التقييم المعد من قبل وزارة الإسكان أو هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة عن الوحدات محل التمويل او المقيمين العقاريين المدرجين بقوائم بيوت الخبرة المسجلة لدى البنك المركزى المصرى مع مراعاة ماو رد بالكتاب الدورى الصادر بتاريخ12 يونيو 2014 بشان اتعاب خبراء التقييم العقارى وذلك كوسيلة لتخفيض تكلفة التقييم العقارى .
حالات السداد المعجل والتعثر
كما حددت المبادرة الخطوات والشروط اللازمة فى حالة رغبة العميل فى بيع الوحدة او التأخر فى السداد أو التعثر ، واكدت انه فى حالة رغبة العميل فى بيع الوحدة او السداد المعجل للتمويل يتم اتباع الإجراءات الأتية : أولاً يقوم العميل برد مبلغ الدعم فى سعر العائد ( قيمة التعويض عن فارق سعر العائد ) منذ تاريخ المنح وحتى تاريخ البيع أو السداد المعجل بالكامل خلال أول 7 سنوات من عمر القرض ووفقاً للنسب الواردة لبالمرفق 4 خلال باقى عمر القرض .
يقوم البنك أو شركة إعادة التمويل العقارى برد مبلغ الدعم للبنك المركزى ، ولايتم تطبيق عمولة سداد معجل .
ويتم تطبيق عائد تأخير بحد أقصى 2% زيادة عن سعر الإقراض النهائى للعميل وذلك على الأقساط مستحقة الدفع التى لم يقم العميل بسدادها ، وفى حالة الموافقة على طلب العميل جدولة المديونية يتم التسعير وفقاً لسعر المبادرة .
وفى حالة تعثر العميل يتم رد مبلغ الدعم باستخدام النسب المقررة فى سنة التعثر الواردة بالجدول بالمرفق 4 ، على أن يتم ذلك فور أيلولة الوحدة لجهة التمويل ، وذلك على الاقساط منذ تاريخ المنح وحتى تاريح الإيلولة ، حيث يتعين موافاة البنك المركزى فى نهاية كل فترة ربع سنوية بقيمة الوحدات التى الت ملكيتها نتيجة تعثر العملاء .
وتتمثل الشروط الاخرى فى إطار المبادرة أنه يتم تعديل الفقرة ( أ ) من البند السادس من أسس تقييم الجدارة الإئتمانية للعملاء وتكوين المخصصات والخاص بالقواعد المنظمة لتحديد القيمة السوقية العادلة للضمانات العقارية والمحال التجارية بحيث تحدد القيمة العادلة للإصول موضوع الرهون مرة على الأقل كل خمس سنوات بدلاً من ثلاث سنوات وذلك تماشياً مع شروط مبادرات التمويل العقارى السابقة .
والتأكيد على ما ورد بقرار مجلس إدارة البنك المركزى المصرى الصادر بتاريخ 4 أبريل 2006بشأن تعديل اسس تقييم الجدارة الإئتمانية وتكوين المخصصات بتخفيض مخصص المخاطر العامة للقروض العقارية لأغراض اقتناء أو تجديد وحدات سكنية من 3% إلى 1% .
وبالنسبة لشركات التمويل العقارى يراعى توقيع عقد ملزم ( بروتوكول للتعامل ) بين البنوك والشركات لتطبيق جميع شروط وإجراءات العمل بالمبادرة وخاصة فيما يتعلق بأسعار وشروط الإقراض للعملاء .
وتقوم الشركات بالمطالبة بالتعويض عن فارق سعر العائد من خلال البنوك .
والتأكيد على قيام شركات التمويل العقارى بالصرف للمطور العقارى قبل إعادة التمويل من خلال شركات إعادة التمويل العقارى .
ويتم موافاة قطاع العمليات المصرفية بالبنك المركزى المصرى بقيمة التعويض المطلوب من خلال الأسبوع الأول من كل شهر إعتباراً من الشهر التالى للمنح ، مع مراعاة فصل قيمة التعويض الخاصة بعملاء شركات التمويل العقارى فى مطالبة مستقلة .
ويقوم قطاع الرقابة والإشراف بالمتابعة الدورية للتحقق من مدى التزام البنوك بما تقدم وجود المحفظة المكونة فى نطاقها والتأكد من صحة البيانات المدخلة على النظام وتلك التى سترد على النماذج التى سيتم موافاة البنوك بها لاحقاً .
وفيما يتعلق بالإجراءات الخاصة بقبول وتقييم العملاء فقد حدد البنك المركزى مدة صلاحية التعامل على شهادة الدخل وايصال مرافق لمدى عام من تاريخ التحرير كحد اقصى بشرط ألا يتجاوز الاستعلام 6 أشهر ، ومدة الخدمة بجهة العمل 6 أشهر للموظفين بالقطاع الخاص والقطاع الحكومى ، وعام لمزاولى المهن الحرة والحرفية والأنشطة التجارية والصناعية ، وفيما يتعلق بالضمانات لايجوز طلب ضامن حكومى ، وفيما يتعلق بالاجر الإضافى عند حساب الحد الأقصى لنسبة قيمة الأقساط المستحقة إلى إجمالى الدخل الشهرى للفرد ( 40% وفقاً للقانون رقم 148 لسنة 2001 بإصدار قانون التمويل العقارى ولائحته التنفيذية ) يتم حساب إجمالى الدخل الشهرى بما يعادل صافى المرتب الشهرى بعد استقطاع الضرائب والتأمينات الاجتماعية + نسبة لاتقل عن 10% ولاتزيد عن 50 % من الدخل الصافى .
وعند التعامل على شهادات الدخل التى لا تتضمن لفظ ” صافى ” يتم خصم 20% من قيمة الدخل الإجمالى ، والتعامل مع ذوى الاحتياجات ممن لهم اثبات دخل ، وذوى الاحتياجات الخاصة ( المعاقين ذهنياً ) يتم التعامل معهم من خلال القيم ، ويقوم البنك بالتأمين ضد مخاطر الوفاة فقط دون العجز الكلى .
كما اتاحت المبادرة تمويل الفئات التى يصعب اثبات دخلها مثل ( كهربائى ، ترزى ، سباك ) ، وذلك لتغطية مخاطر عدم السداد من خلال عمل وثائق تأمين جماعية وفقاً لرغبة كل بنك مع تحمل تكلفتها .