هل تشهد مصر فقاعة عقارية؟

تزايدت مخاوف الكثير من الخبراء والمراقبين للسوق العقارى من تعرض مصر لفقاعة عقارية نتيجة الارتفاعات الغير مسبوقة فى الأسعار وزيادة المشروعات المعروضة بالسوق وتراجع القوى الشرائية للمصريين.

حسام طه: الاستثمار العقارى لا يزال الأكثر استقراراحسين صبور: السوق بعيد تماما عن تلك الأزمة ونعتمد على طلب حقيقىوحذرت دراسة حديثة للمركز المصرى للدراسات الاقتصادية، من حدوث مشكلة في السوق العقارى نتيجة الزيادة في المعروض من الوحدات وتراجع القدرة الشرائية وتباطؤ البيع في السوق الثانوى، حيث تقتصر عمليات البيع على السوق الأولية، بالإضافة إلى عدم استعلام الشركة أو المطور العقارى على قدرة المشترى على السداد

وحذرت الدراسة من دخول القطاع العقارى في مصر في أزمة مشابهة لما حدث في الصين، اعتبارا من عام 2008 عندما تصورت الحكومة الصينية أن أفضل الطرق لزيادة الطلب المحلى وخلق الوظائف هو إعادة إحياء سوق الإسكان الحضرى وضخت الدولة 4 تريليون يوان بعد الأزمة، مما زاد من المعروض النقدى في السوق الصينى وارتفعت أسعار العقارات بصورة كبيرة،ونتيجة لهذه التوجهات ارتفعت الأسعار بشكل كبير نتيجة للزيادة غير المنطقية في بناء المنازل التى تخطت معدل زيادة الطلب سواء بالنسبة للعقارات السكنية أو الإدارية، وهو ما خلق ما يسمى “مدن الأشباح”، فلا تزيد نسبة الإشغال في أكبر مركز تجارى في العالم وهو New South China Mall عن 2% فقط، وتحتاج مدينة “تيانجن” الصينية إلى 25 عاما من التنمية حتى يتم استخدام الأماكن الشاغرة فيها

وأشارت الدراسة أن معدل نمو قطاعي التشييد والبناء والأنشطة العقارية ارتفع بنسب بلغت 225%، و952%علي التوالي خلال الفترة من العام المالي 2010-2011، وحتي 2016-2017، موضحة أن الاعتماد على القطاع العقارى فى نمو النشاط الاقتصادى فى مصر أمر يدعو للقلق إذا ما حدثت أزمة في هذا القطاع لأنه يؤثر بالسلب علي كل الأنشطة المتعلقة به

وأكد المهندس حسين صبور رئيس مجلس ادارة شركة الاهلى للتنمية العقارية على ان السوق العقارى المصرى يسير بخطى ثابتة وتحقق الشركات العقارية مبيعات كبيرة وجيدة وهناك اقبال ملحوظ من المواطنين وخير دليل على ذلك ما حققته مشروعات الساحل من معدلات بيع غير مسبوقة خلال الفترة الاخيرة

وأوضح صبور ان السوق العقارى المصرى بعيد تماما عن الفقاعة العقارية، على عكس من يردد هذا الكلام وهو فى مجمله غير صحيح تماما لأن السوق المصرى يعتمد على طلب حقيقى وهناك حوالى 500 الف حالة زواج سنويا وهى تحتاج بالطبع للسكن

وأشار إلى ان المعروض بالسوق لا يلبي حجم الاحتياجات والطلب الموجود

واتفق معه فى الرأى المهندس زكريا الجوهري رئيس الجمعية المصرية للتقييم العقارى، واكد على ان مصر لن تتعرض لفقاعة عقارية والوضع لدينا يختلف تماما عن ما حدث فى امريكا ودبي والصين والعقارات فى مصر لا تعتمد على تمويل بنكى ولكن تمويل ذاتي من المواطنين كما ان السوق يعتمد على طلب حقيقى وهناك احتياج فعلى ويتزايد سنويا مع الزيادة المضطردة فى التعداد السكاني.

وأوضح ان المشكلة الحقيقية التى يعانى منها السوق العقارى حاليا هى الارتفاعات الكبيرة فى الاسعار نتيجة زيادة اسعار الأراضى التى تطرحها الحكومة ممثلة فى وزارة الاسكان علاوة على زيادة اسعار مواد ومستلزمات البناء والتشييد وكل ذلك إثر سلبيا على القدرة الشرائية للمواطنين والتى تراجعت أمام تلك الزيادات فى الاسعار

واضاف ان وزارة الاسكان ترفع الاسعار بشكل مغالي فيه، وتتبعها الشركات ويتم مقارنة اسعار العقارات فى مصر مقارنة بدبى بالرغم من تدني الدخول فى مصر ولا يمكن المقارنة بين السوقين

واشار الى ان تنشيط تصدير العقار أحد الحلول المهمة جدا للسوق المصري حاليا لانعاش حركة المبيعات، مشيرا الى ان تركيا تصدر عقارات بقيمة 20 مليار جنيه ودبي تصدر ب 30 مليار جنيه سنويا ولذلك يجب التسويق الجيد للسوق العقاري المصرى واستغلال اسم مصر بالشكل المطلوب، واسم مصر غير مستغل فى كل القطاعات سواء فى الرياضة والسياحة والاستثمار وغيره وينقصنا التسويق الجيد لكل مجالاتنا

فيما أكد المهندس المهندس حسام الدين طه السيد، رئيس مجلس إدارة شركة قرطبة للهندسة وإدارة المشروعات على ان السوق المصري لن يتعرض لفقاعة عقارية، لانه يتميز بطلب حقيقي وكبير، علاوة على انه لا يعتمد على رهن عقاري أو تمويل أو قروض.

واشار الى ان ارتفاع اسعار العقارات مبرر بسبب زيادة تكلفة البناء والتشييد ، وزيادة اسعار المحروقات بعد تعويم الجنيه وقرارات برنامج الإصلاح الاقتصادى والاسعار الموجودة حقيقية وما حدث فى امريكا لن يحدث فى مصر لان ذلك حدث بسبب المضاربة فى السوق وهو امر لا يوجد عندنا، مؤكدا على انه رغم ذلك يبقى الاستثمار العقاري من الاكثر الاستثمارات أمانا واستقرارا

واكد على ان اسعار العقارات لا تزال هى الارخص بالمنطقة وهناك فرصة جيدة لتسويقه بين المصريين بالخارج وصارت اسعاره تنافسية بشكل كبير ولذلك اتجهت الدولة والمطورين العقاريين لتصدير العقار.